Dégât des eaux en copropriété : qui paie quoi, et dans quels délais

Un dégât des eaux dans un immeuble met en présence au moins quatre parties : l’occupant sinistré, l’occupant à l’origine de la fuite, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, et deux assureurs au minimum. Chacun a intérêt à ce que la charge se situe ailleurs, et c’est cette configuration, plus que la technique, qui fait durer les dossiers.

Deux textes structurent la réponse : la loi du 10 juillet 1965 pour la répartition entre parties communes et parties privatives, et la convention IRSI — Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble — entrée en vigueur en juin 2018, qui désigne l’assureur chargé de piloter. Comprendre ces deux cadres permet de savoir, dès le premier jour, à qui parler.

Les premières heures : l’ordre des gestes

Dans les premières minutes, l’objectif n’est pas de réparer ni de déterminer un responsable, c’est d’arrêter l’aggravation. Coupez l’arrivée d’eau du logement concerné, ou la colonne si la vanne privative ne tient pas. Coupez l’électricité de la zone touchée dès que de l’eau approche d’une prise, d’un luminaire ou d’un tableau.

Photographiez ensuite, abondamment et avant tout nettoyage. Les photos horodatées de l’eau en place, des traces sur les murs et des biens touchés sont la seule preuve que vous produirez si l’expertise intervient trois semaines plus tard, une fois tout sec. C’est l’étape que les sinistrés sautent le plus souvent, et son absence coûte cher.

Prévenez le voisin concerné et le syndic dans la foulée, y compris si vous pensez que la fuite est purement privative : le syndic doit savoir, ne serait-ce que parce qu’il peut avoir connaissance d’un antécédent sur la même colonne.

Cinq jours ouvrés, à compter de la découverte

L’article L113-2 du Code des assurances fixe à cinq jours ouvrés le délai de déclaration d’un sinistre à votre assureur. Deux précisions font toute la différence en pratique.

D’abord, le point de départ est le moment où vous avez eu connaissance du sinistre, pas le moment où la fuite a commencé. Une infiltration lente découverte au retour de vacances se déclare dans les cinq jours ouvrés suivant la découverte, même si elle dure depuis un mois.

Ensuite, il s’agit de jours ouvrés : du lundi au vendredi, jours fériés exclus. Un dégât constaté un vendredi soir laisse jusqu’au vendredi suivant. Les contrats peuvent allonger ce délai, jamais le réduire en deçà du minimum légal.

Que se passe-t-il si vous dépassez ? La déchéance de garantie n’est pas automatique. L’assureur ne peut opposer le retard que s’il établit que celui-ci lui a causé un préjudice, par exemple en rendant impossible la constatation de l’origine du sinistre. En pratique, déclarez même en retard, en justifiant le retard s’il est justifiable.

Partie commune ou privative : le critère qui tranche

C’est la question qui détermine qui supporte le coût de la réparation — à distinguer de l’indemnisation des dommages, qui suit une autre logique. La réponse se trouve d’abord dans le règlement de copropriété, qui prime.

En son silence, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 pose une présomption : une canalisation est réputée partie commune lorsqu’elle est afférente aux éléments d’équipement communs ou qu’elle dessert plusieurs lots, y compris si elle traverse physiquement une partie privative. Le critère décisif n’est donc pas l’emplacement, mais l’usage : combien de logements cette canalisation dessert-elle ?

C’est contre-intuitif, et c’est la source de la plupart des désaccords. Une colonne de chute qui passe dans le placard de votre appartement reste une partie commune, parce qu’elle recueille les eaux usées de plusieurs étages. Vous n’avez ni à l’entretenir, ni à payer sa réparation.

La convention IRSI : deux tranches, un seul pilote

En vigueur depuis juin 2018, la convention IRSI est un accord entre assureurs. Elle ne crée aucun droit nouveau pour vous et ne s’impose pas à vous : elle organise le traitement entre compagnies afin d’éviter que chacune renvoie la balle. Son intérêt pratique est considérable, parce qu’elle désigne un assureur gestionnaire unique.

Ce gestionnaire est en principe l’assureur du local sinistré — celui qui a subi les dommages. C’est lui qui missionne l’expert, qui organise la recherche de fuite et qui vous indemnise, indépendamment de la question de savoir d’où venait l’eau. Vous n’avez donc pas à attendre que la responsabilité soit établie pour être pris en charge.

La convention s’applique aux sinistres dont les dommages n’excèdent pas 5 000 € HT par local sinistré, et elle distingue deux tranches à l’intérieur de ce plafond.

Qui paie la recherche de fuite

C’est la question la plus fréquente, et la réponse rassure : dans le cadre de la convention, la recherche de fuite est prise en charge par l’assureur gestionnaire, c’est-à-dire celui du local sinistré, lorsque c’est lui qui l’a diligentée. Y compris lorsque la fuite se révèle finalement provenir du logement du voisin ou d’une partie commune.

Le mot important est « diligentée ». Si vous faites intervenir un professionnel de votre propre initiative sans en informer votre assureur, vous prenez le risque que la facture reste à votre charge. L’ordre correct est donc : déclarer, obtenir l’accord de l’assureur sur le principe de la recherche, puis faire intervenir.

Une exception mérite d’être connue : quand l’origine est manifeste et immédiatement identifiable — un flexible de machine à laver rompu, un joint de siphon défait — il n’y a pas de recherche de fuite au sens de la convention, seulement une réparation. Celle-ci reste à la charge de celui à qui appartient l’élément défectueux.

Le constat amiable : les cases qui coûtent cher

Le constat amiable dégât des eaux se remplit à deux, avec le voisin concerné, et chacun en transmet un exemplaire à son assureur. Il n’est pas obligatoire, mais son absence rallonge systématiquement le traitement.

Trois erreurs reviennent constamment. La première est de reconnaître une responsabilité dans la partie descriptive alors que l’origine n’est pas établie. Décrivez ce que vous constatez — « traces d’humidité au plafond de la salle de bain » — et pas ce que vous supposez — « fuite provenant de l’appartement du dessus ». La qualification appartient à l’expert.

La deuxième est de sous-évaluer les dommages en n’inscrivant que les dégâts visibles le jour même. Une infiltration dans un plancher se révèle sur plusieurs semaines. Mentionnez que des dommages complémentaires sont susceptibles d’apparaître.

La troisième est d’omettre les biens mobiliers touchés. Le mobilier, les revêtements et les effets personnels relèvent de garanties distinctes de celles du bâti, et ce qui n’a pas été déclaré au départ se réintègre difficilement ensuite.

Ce que votre plombier doit vous remettre

Un dossier de dégât des eaux se joue en grande partie sur la qualité du document technique produit par l’intervenant. Une facture mentionnant « intervention plomberie » sans autre précision n’a aucune valeur probante et ne permettra à personne de trancher la répartition.

Exigez un rapport d’intervention qui indique la date et l’heure, l’adresse et le logement concerné, la description du désordre constaté, la localisation précise du point de fuite avec sa position par rapport au piquage sur colonne, la nature de l’élément défaillant, la nature de la réparation effectuée, et des photographies avant intervention.

C’est ce document qui détermine si la charge revient au syndicat ou à un copropriétaire, et donc si vous payez ou non. Nous le fournissons systématiquement sur ce type d’intervention, sans que vous ayez à le demander — c’est la partie du travail qui a le plus de valeur pour vous, et c’est celle que beaucoup d’intervenants négligent.